中古住宅のメリットとデメリット

土地付き一戸建てを望んでいても、新築建売住宅は高くて買えないという人には、申古住宅という手があります。中古住宅は交通の便や間取りなど、同じ条件の新築住宅にくらべると約2割安く購入できます。また環境が整い、市街地や駅の近隣といった好立地の物件が多いという利点もあります。しかし、よいことばかりではありません。次に挙げるような欠点があることも事実です。慎重に検討しましょう。

中古住宅の欠点

購入する中古住宅を将来建て替えたり、改築しようと考えているなら、現状のままの建ぺい率や容積率などがそのまま生かされる土地なのか、セットパックはないのか、用途制限はどうかなどの点を調べておかなくてはなりません。

また、現在の建物が適法に建てられているかどうかも調べる必要があります。たとえば、現在の建物が建てられた後に用途地域に変更があり、現状で建ぺい率や容積率がオーバーしているとします。

その建物を建て替えるときは、新しい用途地域の基準に合わせるので、現状よりも小さな建物しか建てられないということになります。

これらの点を調べるには、売主から建築主事の発行する検査済証の写しと建築図面をもらい、それを持って市区町村役場の建築指導課を訪ねましょう。

その際、その土地に道路計画があったり、公園計画地域になっていないかなども確認しておくことが大切です。建築規制は年ごとに変わるもの。「まだ築10年の物件だから大丈夫だろうJと安易に考えるのは危険です。

権利が設定されている中古物件の購入

権利関係の設定された中古物件の落とし穴中古住宅の中には驚くほど格安な物件があります。しかし、価格につられてあわてて購入してはいけません。大きな落とし穴があるかもしれないのです。

その落とし穴の1つが権利関係の問題。抵当権など所有権以外の権利が設定されている物件には要注意です。土地建物の権利関係については、まずその物件の登記語を取り、物件の所有者が売主かどうかを確認します。

もし所有者と売主が異なる場合は、両者の売買契約書などがあるかどうかを調べます。登記簿の乙区で抵当権等の権利が設定されている場合は、契約によりこれらが消滅することを売主に確認します。

とはいえ、これらの権利が複雑に設定されている場合は、弁護士に相談するほうが賢明です。

賃貸借契約が生苦ている中古物件もある

希望にピッタリの中古住宅が見つかったけれど、現在、借家人が住んでいるというケースもあります。賃信権は登記簿には記載されない場合がほとんどですので、契約前に売主に確認し、きちんと説明してもらう必要があります。

また、売主だけでなく、借家人に対しでも立ち退きの確認をしましょう。手付金はこの確認後に支払い、借家人が退去してから残りの代金を支払うことで契約を結ぶようにします。

現在の借地借家法では、借地人足び借家人の権利は手厚く保護されています。もし、その借家人が立ち退きを拒否した場合は、前の所有者と同じ条件でその建物を貸し続ける義務があり、強制的に退去させることはできないのです。

傷んでいる中古物件の購入

建物の闘周年数と付属設備の補修年数

「外観・内装リフォーム済み、新築並みJなどと紹介されている中古物件が、実際に住んでみたらひどかったという話はめずらしいことではありません。建物の耐周年数や付属設備の補修年数の目安は、一般的に右のページのとおりです。物件選びの参考にしてください。

中古住宅購入チェックポイント

中古住宅にそのまま住む場合、次の点をチェックしましょう。

①土台のコンクリー卜にヒピはないか、排気託がついているか。排気孔がついていないと土台が腐っている可能性もあります。

②床や天井、柱にゆがみがないか。見た目に頼らず、ドアやふすまを実際に開閉して試してみましょう。

③天井に商品りのシミがないか。

④浴室、瀧面冊、台所など、水まわりの原下に腐っている喝所はないか。浴室が木下地でタイル仕上げなどの場合は、下地の木部が腐っていることも考えられます。

中古物件の場合、一般的には建物が傷んでいてもそのままの状態(現状有姿のまま)で売買するという特約が付けられ、購入後の保証はないと考えておいたほうがいいでしょう。

築年数が古い物件は事前に建築士に診断してもらうほうが無難です。ただし、重大な欠陥を売主が知っていたにもかかわらず、買主に知らせずに売却した場合、購入後に損害賠償請求や代金滞留請求をすることができます。

そのほかにも中古住宅を購入する場合、新築にくらべて税金の軽減措置の割合が少なかったり、公庫の融資制限が低かったりするデメリットもあるので、よく調べておきましょう。

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