【賃貸コラム】日本の賃貸住宅の現状

日本の賃貸住宅が貧弱な理由

しばしば日本の住宅は他の先進諸国に比べ狭いといわれるが、実は持ち家に関してはそれほど狭いわけではない。

日本の場合、賃貸住宅の狭きが他国に比べ際立っている。この理由としては次のような点があげられる。

まず、これまでの賃貸住宅の供給では、地主が土地の有効利用や節税対策などの目的で賃貸住宅を建設することが多く、その際の資金調達も地主が金融機関から借り入れできる範囲で行うことが主流だった。

資金調達に制約があることは、当然のことながら、良質な物件の供給を阻害する一つの要因となる。また日本では、共同住宅での居住を選択する場合には、若い時は賃貸住宅に住むものの、家族を持った後では分譲マンション志向となり、そのような志向の特性から、市場に供給される賃貸住宅は単身者向けや若夫婦向けが主流であった。

日本で共同住宅に住む場合、分譲マンション志向が強かったのは、戦後長い間、不動産価格が右肩上がりで上昇を続け、いち早く不動産を取得することが資産形成と考えられたからである。

一方、供給業者にとっては、分譲マンション供給は、投じた資金を早期に回収できるという点で大きなメリットがあった。このほか、日本において、市場に供給される賃貸物件が単身者向け、若夫婦向けが主流であった理由には、借地借家法の制度的要因も無視し得ない。

借家法では、戦中戦後において、住宅不足に対し借主を保護した名残があり、「正当な事由」がない限り、家主から解約できない規定がある(更新が原則)。

これは住宅不足の中では一定の役割を果たしてきたが、家主にとってはいったん物件を貸すと返ってこないというリスクになることから、居住者の回転の速い単身者や若夫婦向けの賃貸物件の供給が中心になり、とりわけ良質なファミリー向けの広い賃貸物件の供給が阻害される要因になっていると、従来から問題視されてきた。

この問題については、2000年の定期借家制度(「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」)の創設(建物の賃貸借について一定の期間を定め、期聞が終了すれば契約が更新されないという仕組み〈再契約は可能〉)により、一応の解決は図られた。

環境厳しい賃貸経営

現状においても、住まいとして共同住宅を選択する場合、家賃程度の毎月の支払いで分譲マンションを買えるとの宣伝が行われることが多く、それにつられて消費者は物件を購入しがちだが、最近はローン支払いが困難になり、手放さざるを得ないケースが増えている。

その結果、家を買うことのリスク(雇用が不安定な中で住宅ローンを抱えるリスク、欠陥住宅など粗悪な住宅をつかまされるリスクなど)も強く意識されるようになってきた。これは賃貸市場にとっては悪い傾向ではない。

若者などでは、住宅購入のリスクを避け、購入した住宅にしばられることなく、ライフステージに応じて自由に住み替えたいという要求も少しずつではあるが顕在化しつつあり、これに応ずるように、「一生賃貸」というコンセプトを打ち出す賃貸住宅仲介会社も登場するに至った。ただ、足元の賃貸の市況は厳しい。

リーマン・ショック以降の経済の縮小により、家賃や入居時に必要な初期費用(敷金、礼金、保証金)が低下した。工場の操業が停止するなど特に経済が冷え込んだ地域では、空室が目立つなど強い逆風が吹き、賃貸住宅の着工戸数は減少傾向が続いている。

賃貸住宅の建築主はもともと個人が7割程度と多数を占めるが、現在は法人に比べ個人の建築主による着工がより多く減少しており、土地を持つ個人の賃貸経営意欲が低下していることがうかがえる。

これに対して、大手ハウスメーカーなどは、注文住宅の低迷が続く中で、賃貸住宅の建設に活路を見出すため、郊外を中心に土地を遊ばせている地主を積極的に発掘するなど、営業姿勢を強化させている。賃貸経営における資金面での近年の変化は、ノンリコース(非遡及型)ローンの登場である。

ノンリコースローンは、建設資金を借りる際に、返済原資を家賃と土地・建物に限定するもので、債務が他の資産に及ばないというものである。他の不動産担保や連帯保証人も必要ない。

つまり、仮に賃貸経営に失敗し、返済が不能になった場合でも、他の資産で返済する必要がないというもので、借主にとってはそれだけ賃貸経営のリスクが少なくなることになる。ノンリコースローンを活用すれば、必ずしも土地を持たず、自己資金が少なくても賃貸経営ができるようになる。

一方、この仕組みを貸し手である金融機関の側から見れば、賃貸経営の事業としての収益性を見て融資するということになり、リスクが高い分金利を高く設定できるというメリットがある。東京スター銀行や新生銀行などがノンリコースローンの提供を行っており、賃貸物件開発会社はこれらを活用して、賃貸経営に潜在的に興味を持つ人を掘り起こしている。

このほか、REITなど投資家向け物件については、これまでの貸家経営では、地主の土地活用の一環として賃貸住宅の建設が行われる場合が多く、ワンルームマンションなどを除けば、投資適格性のある物件は少なかった。

これに対し現在では、単身者のほか小家族向けのコンパクトマンションに対するREIT投資法人の取得意欲が高まっていることを受け、そうした物件の供給が増えている。とりわけ、利便性が高く高収益が期待できる、都心部に近い立地の物件に対するニlズが高まっている。

高まるユーザーによる物件の選別

他方、賃貸住宅に住むユーザーの物件に対する要求は、立地、賃料、広きが最も基本となる要素であるが、このほか近年では、エアコン、独立したパス・トイレ、独立した洗面台、広い収納スペースなどの設備に対するニlズも強くなっており、これらの有無が競争力格差を生む要因にもなっている。また、最近では物件の最初の情報収集は、インターネットで行うことが通常であり、不動産仲介会社にとっては、ユーザーにとって魅力的なサイトを立ち上げることが重要な課題となっている。

こうした面で最近注目を集めたのは、アップル社の「iPhone」のテレビCMで、住宅物件情報の検索アプリとして使われた、「HOMES」(不動産仲介大手のネクストが運営)である。iPhoneの特徴である指でなぞって物件を次々と見ていける操作性や、GPS機能を使って現在地周辺の物件情報を調べられる機能が、新しもの好きのユーザーの注目を集めた。

こうした物件の設備面の競争や、仲介会社の情報提供面の競争は今後もますます強まっていくと考えられる。このほか、物件の競争力を高めるため、最近の賃貸市場では、新築物件が減少する一方、リノベーシヨン済みの物件が少しずつだが増えている。

従来、賃貸市場では物件が古くなると、競争力を上げるため家賃を下げるのが普通だった。しかし、リノベlシヨン済みの賃貸は、物件を全面的に改装した上で、家賃を据え置くことで競争力を確保しようとしている。

さらに最近では、老朽化した賃貸物件のオーナーにリノベlシヨンを提案し、部屋を改装し設備の充実を図った上で、その部屋をオーナーから借り、また貸しするサブリースのビジネスも登場している。

こうした動きは、賃貸市場における古い物件の価値向上の取り組みととらえることができる。資金調達や入居者確保などの面でリスクの高い新築の建築は控える一方、既存物件の競争力を高めることで、生き残りを図ろうとする賃貸経営の新たな模索が始まっている。

カテゴリー: 未分類 パーマリンク

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です